Das neue Venloer Rathaus (Stadskantoor Venlo) ist ein Beispielgebäude im Bereich des zirkulären (Cradle to Cradle), grünen und gesunden Bauens. Zur Vorbereitung dieses Pilotprojekts wurde ein Business Case erarbeitet, in dem die Gesamtbetriebskosten (Total Cost of Ownership, TCO) anstelle der üblichen Amortisationszeiten betrachtet wurden. Ein bahnbrechender Schritt, bei dem die Gemeinde Venlo mit BBN, Kraaijvanger, RoyalhaskoningDHV & C2C ExpoLAB kooperierte.
Das Gebäude wurde 2016 in Betrieb genommen und erst kürzlich hat die Gemeinde Venlo HEVO BV damit beauftragt zu untersuchen, ob der Business Case auch wie geplant aufgegangen ist. Die Erstellung eines solchen Geschäftsszenarios war für alle Parteien Neuland. Auch wenn er deshalb noch nicht perfekt war, diente er uns dennoch als Inspirationsquelle und war ein guter erster Schritt in die richtige Richtung. Durch die Untersuchung sowohl des Business Cases als auch des gesamten Bauprojekts möchten wir Lehren daraus ziehen, um kontinuierlich weitere Verbesserungen vornehmen zu können.
Hierzu HEVO: „Im Bausektor ist es ungewöhnlich, dass eine umfassende Bewertung durchgeführt wird. Dies geschieht höchstens nach Abschluss der Bauphase. Eine Auswertung, bei der die Ergebnisse aus der Nutzungsphase mit den Vorhersagen in der Entwurfsphase verglichen werden, ist noch seltener. Es freut uns daher sehr, dass die Gemeinde Venlo das Projekt weiterhin untersuchen möchte. Dies ist eine äußerst wichtige Ressource für das Lernen und die bessere Umsetzung neuer Projekte.“
Die bisher gezogenen Lehren aus der Planung und dem Bau des Stadkantoors Venlo werden in den folgenden neun Punkten aufgelistet:
- Erstellen Sie einen integralen Business Case, in dem alle relevanten Kostenarten enthalten sind.
- Begründen Sie die Variablen im Geschäftsfall; dies ist notwendig, um den Business Case anschließend verifizieren und überprüfen zu können. Stellen Sie sicher, dass Sie auch nach einigen Jahren noch wissen, woher die verwendeten Zahlen, die Begründung für die Auswahl einer Option und die Begründung für die Abweichung stammen, unabhängig von den beteiligten Personen. Denken Sie über die Arbeitsmethode des Systems Engineering nach. Stellen Sie sicher, dass Quelldaten und Quellenangaben enthalten sind.
- Im vorliegenden Business Case des neuen Venloer Rathauses (erstellt vor 2016) wurde ein Referenzgebäude mit dem Stadtbüro von Venlo in Bezug auf Wasser und Energie verglichen (1% der Kosten des Arbeitgebers). Wir haben nun weitere Schritte unternommen, sodass der Restwert von Material, Produktivität und Fehlzeiten (95% der Kosten des Arbeitgebers) ebenfalls mit einbezogen werden können. Dieses neue Gebäude hat vielen Menschen die Augen geöffnet, dass der Business Case für gesunde und produktive Mitarbeiter (90% der Kosten des Arbeitgebers) noch interessanter ist, als nur die Amortisationseffekte der Lenkung auf Energieeinsparungen, Wartung und Restwert von Materialien zu betrachten.
- Stellen Sie sicher, dass ein integriertes Dokumentenmanagementsystem angewendet wird, damit alle Informationen aus der Bau- und Nutzungsphase anschließend verfügbar sind. Trotz der Tatsache, dass alle Informationen digital verfügbar sind, scheinen sie schnell verloren zu gehen.
- Lassen Sie komplexe Kostenvoranschläge und Amortisationszeiten vor der Entscheidungsfindung von einer unabhängigen Partei überprüfen.
- Bei Vergleichen zwischen einem nachhaltigen Gebäude und einem Referenzgebäude müssen vollständige Gebäudeenergiekostenmodelle angewendet werden. Vergleiche zu Teilen / Subsystemen können nicht einfach addiert werden. Diese Arten von Systemen sind jetzt auf dem Markt erhältlich.
- Bei der Erstellung von mehrjährigen Wartungsplänen muss die gesamte (geplante) Lebensdauer des Gebäudes berücksichtigt werden. Nach Wartungsangeboten müssen diese an die tatsächlich erwarteten Kosten angepasst werden. Diese sollten jährlich in das Budget der Organisation aufgenommen werden.
- Überwachen und veröffentlichen Sie Ihren tatsächlichen Energieverbrauch. Stellen Sie sicher, dass der gesamte Energieverbrauch für die spezifischen Nutzungszwecke gemessen wird. Bewerten Sie regelmäßig den Energieverbrauch im Vergleich zum prognostizierten Verbrauch und untersuchen Sie den Grund für den Unterschied mit möglichen Verbesserungen. Verwalten Sie aktiv die Umsetzung der energiesparenden Beratung.
- Die vielleicht wichtigste Schlussfolgerung: Stellen Sie sicher, dass jemand innerhalb der Organisation für die integrale Verwaltung von Informationen (Datenmanagement) und das Lernen aus deren Nutzung verantwortlich ist. Jemand, der leichten Zugang zu den (Nutzungs-)Daten hat und Alarm schlagen kann, wenn Abweichungen festgestellt werden. Dies kann sich auch positiv auf Kosteneinsparungen auswirken!
Die Ergebnisse des Business Cases für das Stadskantoor Venlo konnten weitgehend verifiziert werden. Bei der Betrachtung einzelner Elemente gab es jedoch hier und da einige Verschiebungen, einige positive und einige negative, so dass die Gesamtsumme den Vorhersagen entsprach. Durch die anschließende Prüfung konnte die Organisation ihre Geschäftstätigkeit pünktlich aufnehmen. Und, auch wenn wir leider nicht in die Zukunft sehen können, so können wir den Business Case für zirkuläre und gesunde Gebäude stetig weiterentwickeln, damit die Entscheidungsfindung hinsichtlich eines gesunden und zirkulären Gebäudes unterstützt werden kann.
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Michel Weijers vom C2C ExpoLAB (www.c2cexpolab.eu) und Willem Adriaanssen von HEVO BV (www.HEVO.nl) stehen Ihnen hierfür gerne zur Verfügung.
